Crédit immobilier : comment est fabriqué un taux bancaire ?

La fixation des taux des crédits au logement dépendent du coût de la matière première bancaire, l’argent.

Comme sur tous les marchés, les taux facturés aux ménages dans le cadre d’un crédit à l’habitat dépendent du coût auquel les établissements de crédit achètent leur « matière première », c’est-à-dire les fonds qui vont être prêtés.

Au regard de la structure du refinancement du marché du logement, il est relativement simple de comprendre comment sont déterminés les taux des crédits tels qu’ils sont facturés aux ménages. En effet, ces taux sont fixés comme suit :

Taux aux ménages :

Coût du refinancement + Rémunération des fonds propres + Coût du risque + Coûts de gestion + Marge

Ainsi, le taux facturé aux ménages intègre les coûts financiers (refinancement + fonds propres + coût du risque, c’est-à-dire montants à provisionner en cas de non remboursement de l’emprunteur) et les comportements de marge des banques. Il doit également couvrir les frais de dossier et, le cas échéant, les assurances. Comment les établissements de crédit achètent des fonds ? Les fonds collectés par les établissements de crédit pour être reprêtés aux ménages souhaitant acquérir un logement le sont par des services de « gestion actif / passif ».

La « gestion actif / passif » fonctionne comme une centrale d’achat de gros qui achète des fonds pour les redistribuer aux entités de la banque qui en ont besoin pour leur rediriger vers les clients. Elle n’achète pas des fonds à chaque fois qu’un prêt est demandé par un client mais elle se fournit en grandes quantités. La « gestion actif / passif » collecte ainsi les fonds du passif de la banque pour les rediriger vers l’activité commerciale (l’actif) à un prix nommé « prix de cession interne ». La « gestion actif / passif » peut éventuellement gagner une marge sur cette vente, qui sera donc répercutée sur l’emprunteur final (le ménage). Ainsi, plus la « gestion actif / passif » est performante, c’est-à-dire capable d’emprunter de l’argent à de bonnes conditions, plus les taux qui seront facturés aux emprunteurs finaux (les ménages) seront attractifs. On comprend également que Bâle 3 oblige les banques à disposer de ressources à plus long terme que dans le passé, réduit ainsi le rôle de transformation des banques et risque donc de faire augmenter le coût des crédits aux logements facturé aux ménages. En effet, il faut toujours avoir en tête que plus la maturité du refinancement est longue, plus le coût du refinancement est élevé.

Le coût de refinancement des établissements de crédit constitue une moyenne pondérée des coûts des différentes ressources financières auxquelles les banques font appel. Il faut distinguer dans l’analyse du coût de refinancement les banques généralistes (qui collectent des dépôts) des établissements spécialisés (qui n’en collectent pas). Le coût du refinancement des établissements de crédit (et plus encore des banques) est modique en France pour deux raisons :

 - Les comptes courants (qui financent les banques) ne sont pas rémunérés (en revanche, l’épargne bancaire l’est, et fait même l’objet d’une âpre bataille commerciale) ; - L’épargne logement, même si sa part recule, constitue une ressource encore relativement abondante et surtout bon marché pour les banques (le taux applicable à l’épargne sous forme de PEL est à 2,5 % depuis 2003). Pour le reste, les coûts de refinancement des banques sont fixés par des évolutions de marchés. - Sur le marché interbancaire à court terme, le taux de référence est l’Euribor 3 mois. Néanmoins, les banques qui prêtent à taux fixe (la quasi-totalité des prêts en France) s’endettent peu à court terme pour financer des prêts au logement. L’impact de l’Euribor 3 mois (ou des taux directeurs de la Banque Centrale qui déterminent en grande partie l’Euribor 3 mois) sur la plupart des crédits immobiliers est donc marginal ;

 - sur le marché obligataire, le taux qui sert de référence aux investisseurs est l’OAT 10 ans. Le taux auquel s’endettent les banques est constitué de l’OAT 10 ans auquel s’ajoute un spread d’autant plus faible que l’établissement jouit d’une bonne réputation. Par exemple, les banques réputées s’endettent aujourd’hui sur les marchés obligataires à une maturité de 5 ans à environ 4,5 %.

L’évolution des coûts des crédits au logement est donc très corrélée aux taux des marchés obligataires, lesquels suivent eux-mêmes les taux OAT 10 ans. En effet, plusieurs autres types de ressources financières des banques, soit représentent une faible part du refinancement (marché interbancaire), soit ont un coût stable dans le temps (épargne logement). En 2012, le coût de refinancement des crédits à l’habitat devrait se tendre modérément. En effet, la part du refinancement des prêts immobiliers qui passe par des ressources de marché est croissante (la part des dépôts bancaires et de l’épargne logement dans le refinancement du crédit au logement diminue). A l’inverse, la part des financements obligataires progresse. Or le spread de taux entre l’OAT 10 ans et les taux auxquels empruntent les banques a tendance à augmenter. En outre, Bâle 3 oblige les banques à se refinancer sur des maturités de plus en plus longues, et donc de plus en plus coûteuses.

La rémunération des fonds propres : Les actionnaires des banques attendent de leur prise de risque une rémunération. Ils doivent donc toucher un dividende, comme tout propriétaire de parts d’entreprises. Dans ce domaine aussi, la réglementation a un impact. Ainsi, Bâle3, dont nous avons déjà parlé pour évoquer les questions de liquidité, renforce aussi les exigences en matière de capitaux propres. Ainsi, pour un montant de crédit donné, un établissement de crédit doit désormais conserver plus de capitaux propres qu’auparavant. En outre, Bâle 3 est plus strict quant à la définition des fonds propres qui entrent dans la définition des ratios de solvabilité. Ces évolutions réglementaires ont des implications très concrètes. Plus de capitaux propres, et des capitaux propres de meilleure qualité, cela veut dire une rentabilité des capitaux propres plus faible pour les actionnaires (mais correspondant à un risque moindre). Pour faire remonter cette rentabilité, leurs actionnaires peuvent demander aux établissements d’augmenter les dividendes versés, ce qui constitue un coût financier supplémentaire.

Le coût du risque correspond à la part des montants des crédits octroyés qui ne sont pas remboursés. Quand elles fixent les taux d’intérêt facturés aux emprunteurs, les banques doivent couvrir ce coût du risque, qui est essentiellement fonction de l’évolution du revenu disponible des ménages et de la dynamique du marché du travail. Néanmoins, en France, et en dépit d’un chômage structurellement élevé, le coût du risque des crédits immobiliers ne connaît pas de variations brutales (à la différence des crédits à la consommation).

Les coûts de gestion : La collecte des fonds, la commercialisation, la distribution et la gestion des crédits à l’habitat génèrent des coûts qui doivent être couverts par le taux d’intérêt facturés aux clients : masse salariale, dépenses de marketing et de publicité, amortissement des investissements… Ces coûts de gestion ont eu tendance à diminuer ces dernières années.

Les marges bancaires : En France, les marges sur les crédits au logement sont historiquement très faibles. En effet, ces crédits ont été pensés de longue date comme des produits de conquête, permettant d’attirer et de fidéliser une clientèle potentiellement consommatrice de produits d’épargne, de produits d’assurance et de crédits à la consommation. La Banque de France et la Commission Bancaire s’inquiètent d’ailleurs de longue date des politiques commerciales des banques en la matière, dans la mesure où la faiblesse des marges contribue à la faiblesse des taux d’intérêt, et donc à la hausse tendancielle des prix des logements. En ce début 2012, les marges réalisées par les banques sur les crédits au logement tendent toujours à être nulles. Néanmoins, les établissements de crédit s’accordent à trouver cette situation malsaine. Au cours de l’année, ils pourraient donc souhaiter les voir redevenir plus nettement positives.

Etude réalisée par le cabinet d’analyse économique et de conseil Asterès pour meilleurtaux.com